نحوه تعیین ارزش اجاری املاک
الگوی ضوابط اجرایی نحوه تعیین ارزش اجاری املاک موضوع ماده (54) قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394/04/31
ارزش اجاری ماهانه هر متر مربع املاک بر حسب نوع کاربری مندرج در سند رسمی آن و یا دیگر اسناد مثبته ملک ومنطبق با محدوده بلوک مربوط، با رعایت دقیق نکات ذیل محاسبه می گردد:
بخش اول) محاسبه ارزش اجاری انواع کاربرهای املاک :
1. نحوه تعیین ارزش اجاری املاک مسکونی:
ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت های مقرر در قانون ، حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران و 200 متر مربع زیر بنای مفید در سایر نقاط، نسبت به مازاد متراژ باقیمانده واحد یا واحد های مسکونی اجاری مطابق ارزش های اجاری املاک مسکونی مندرج در ذیل هر بلوک و به شرح زیر قابل محاسبه می باشد:
1.1_ در ساختمان های مسکونی بیش از پنج طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) به ارزش اجاری املاک مسکونی واقع در طبقه ششم و بالاتر از آن به ازای هر طبقه ( مشروط به داشتن آسانسور) ، معادل یک و نیم درصد(5/1%) م شود.
1.2_ ارزش اجاری ساختمان های مسکونی پایین تر از همکف و یا واقع در زیر زمین، معادل هفتادو پنج درصد(75%) ارزش اجاری مندرج در هر بلوک محاسبه می گردد.
1.3_ مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری و اداری استفاده می گردد، منطبق با نوع کاربرد ملک به ترتیب معادل شصت درصد (60%) و هشتاد درصد (80%) ارزش اجاری املاک تجاری و اداری مندرج در هر بلوک می باشد و سایر مقررات حاکم بر محاسبه ارزش اجاری آن ، تابع مفاد این بخش ( املاک مسکونی ) خواهد بود.
1.4_ چنانچه املاک دارای کاربری مسکونی ، به صورتی غیر از تجاری و اداری مورد استفاده قرار گیرند، مبنای محاسبه ارزش اجاری آنها بر اساس مقررات این بخش (املاک مسکونی) محاسبه می گردد.
1.5_ امکان استفاده از معافیت موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات های مستقیم، فقط مختص املاک مسکونی می باشد گه صرفا به منظظور سکونت به اجاره واگذار شده باشند.
2) نحوه تعیین ارزش اجاری املاک تجاری:
ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه می باشد :
1.2_ در صورتی که اجاره دهنده واحد تجاری صرفا صاحب عین ملک (بدون داشتن حق سر قفلی) باشد، برابر پنج درصد(5%) ارزش اجاری املاک تجاری تعیین شده در هر بلوک .
2.2_ در صورتی که اجاره دهنده واحد تجاری صرفا صاحب حق واگذاری محل (سر قفلی) و یا تواما صاحب عین ملک و حق واگذاری محل باشد تا میزان 30 متر مربع زیر بنا، معادل صد در صد (100%) و مازاد بر 30 متر تا میزان 60 متر مربع ، معادل هفتاد درصد(70%) و مازاد بر آن ، معادل پنجاه درصد (50%) ارزش اجاری املاک تجاری تعیین شده در هر بلوک.
2.3_ در ساختمان های تجاری به ازای یک ، دو و حداکثر سه طبقه بالاتر یا پایین تر از همکف به ترتیب، بیست و پنج درصد(25%) ، سی و پنج درصد (35%) و چهل و پنج درصد( 45%) از ارزش اجاری املاک تجاری تعیین شده در هر بلوک کسر می شود.
تذکر: چنانچه ساختمان های ، فاقد طبقه همکف ( هم سطح با معبر اصلی) باشد، اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط، همکف محسوب می گردد.
2.4_ ارزش اجاری هر متر مربع پارکینگ ، انباری و زیر زمین متعلق به واحد تجاری و همچنین بالکن احداث شده در داخل واحد مذکور ، معادل سی درصد (30%) ارزش اجاری ملک تجاری ( بدون رعایت تعدیلات موضوع بند 2_3) تعیین می گردد.
2.5_ ارزش اجاری هر متر مربع املاک تجاری واقع در سراها، پاساژ ها و گاراژها، معادل هشتادوپنج درصد (85%) بالاترین ارزش اجاری معبری که از آن منشعب می شود ، تعیین می گردد.
2.6_ ارزش اجاری هر متر مربع املاک دارای کاربری انبار تجاری ، معادل پنجاه درصد (50%) ارزش اجاری املاک تجاری، تعیین می گردد.
2.7_ مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری تجاری بوده ( به استثنای املاک موضوع بند 2.6) ولی به صورت غیر تجاری استفاده می گردد، معادل هفتادو پنج درصد(75%) ارزش اجاری املاک تجاری می باشد .
3) نحوه تعیین ارزش اجاری املاک اداری:
ارزش اجاری املاک اداری به شرح ذیل قابل محاسبه می باشد:
3.1_ در صورتی که اجاره دهنده واحد اداری صرفا صاحب عین ملک ( بدون داشتن حق واگذاری) باشد، برابر پنج درصد (5%) ارزش اجاری املاک اداری تعیین شده در هر بلوک.
3.2_ در صورتی که اجاره دهنده واحد اداری صرفا صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) و یا توامأ صاحب عین ملک و حق واگذاری محل می باشد تا میزان 100 متر مربع زیر بنا ، معادل صد درصد (100%) ومازاد بر 100 متر تا میزان 200متر مربع ، معادل هفتاد درصد (70%) و مازاد بر آن ، معادل پنجاه درصد (50%) ارزش اجاری املاک اداری تعیین شده در هر بلوک.
3.3_ در ساختمان های اداری به ازای هر طبقه پایین تر از همکف ، پانزده درصد (15%) و حداکثر چهل و پنج درصد (45%) ار ارزش اجاری املاک اداری کسر می شود.
3.4_ در ساختمان های اداری بیش از پنج طبقه ( بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) به ارزش اجاری املاک اداری واقع در طبقه ششم و بالا تر از آن به ازای هر طبقه ( مشروط به داشتن آسانسور) ، معادل یک ونیم درصد (1.5%) اضافه می شود .
3.5_ارزش اجاری هر متر مربع پارکینگ ، انباری و زیر زمین متعلق به واحد اداری و همچنین بالکن احداث شده در داخل واحد مذکور ، معادل سی درصد (30%) ارزش اجاری ملک اداری ( بدون رعایت تعدیلات موضوع بند های 3.3 و 3.4 تعیین می گردد.
3.6_ ارزش اجاری هر متر مربع املاک دارای کاربری انبار اداری ، معادل پنجاه درصد(50%) ارزش اجاری املک اداری تعیین می گردد.
3.7_ مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری اداری بوده ولی به صورت تجاری استفاده می گردد، معادل هفتادو پنج درصد (75%) ارزش اجاری املاک تجاری می باشد با لحاظ مقررات بند (2.2) مندرج در بخش املاک تجاری .
4) نحوه تعیین ارزش اجاری املاک کشاورزی :
ارزش اجاری املاک کشاورزی به شرح ذیل قابل محاسبه می باشد:
4.1_ اراضی زراعی بر اساس متراژ عرصه کل ملک ، معادل دو درصد (2%) ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک.
4.2_باغات و مراکز پرورش گل و گیاه بر اساس متراژ عرصه کل ملک ، معاددل شش درصد (6%) ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک.
4.3_ املاک مربوط به امور دامپروری ، دامداری ، نوغان داری، پرورش زنبور عسل ، آبزیان و طیور، بر اساس متراژ عرصه کل ملک ، معادله ده درصد (10%) ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک .
4.4_ اعیانی های مسحدثه در املاک مذکور با کاربرد غیر کشاورزی، معادل ارزش اجاری املاک مسکونی تعین شده در هر بلوک.
5) نحوه تعیین ارزش اجاری سایر املاک :
ارزش اجاری املاک آموزشی تفریحی – ورزشی ، بهداشتی – درمانی ، صنعتی ، انبار عمومی ، پارکینگ عمومی و سایر املاک غیر مذکور در این مجموعه به شرح ذیل محاسبه می شود:
5.1_ در صورتی که اجاره دهنده صرفأ صاحب عین ملک ( بدون داشتنن حق واگذاری ) باشد، معادل پنج درصد (5%) ارزش اجاری مندرج در ستون سایر کاربری ها ( به استثنای کشاورزی )در هربلوک.
5.2_ در صورتی که اجاره دهنده صرفأ صاحب حق واگذاری محل ( سرقفلی ) و یا توامأ صاحب عین ملک و حق واگذاری محل باشد تا میزان 1000 متر مربع زیر بنا ، معادل 100% و مازاد بر 1000 متر مربع تا میزان 5000 متر مربع ، معادل هفتاد درصد (70%) و مازاد بر آن معادل پنجاه درصد (50%) ارزش اجاری مندرج در ستون سایر کاربری ها (به استثنای کشاورزی) در هر بلوک.
5.3_ ارزش اجاری هر متر مربع پارکینگ ، انباری و زیر زمین متعلق به املاک مذکور و همچنین بالکن احداث شده در داخل املاک یاد شده، معادل چهل درصد (40%) ارزش اجاری مندرج در ستون سایر کاربری ها (به استثنای کشاورزی) در بلوک مربوط تعیین می گردد. این حکم در حخصوص پارکینگ و انبار عمومی جاری نمی باشد.
5.4_ مبنای محاسبه ارزش اجاری املاک مذکور که به صورت تجاری یا اداری استفاده می گردد، منطبق با نوع کاربرد ملک ، معادل هفتادوپنج درصد (75%) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می باشد.
بخش دوم ) سایر ضوابط نحوه تعیین ارزش اجاری املاک :
1.ارزش های اجاری تعیین شده ( به استثنای املاکبا کاربری کشاورزی ) ، مربوط به اجاره ماهیانه هر متر مربع اعیانی ( بدون احتساب متراژ عرصه ) با توجه به نوع کاربری می باشد . ضمنأ ،بالکن، تراس و نورگیر غیر مسقف ، پارکینگ و انباری متعلق به املاک مسکونی ، گلخانه، آب انبار ، راه پله، زیر زمین غیر مسکونی ، حل نصب تاسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان در محاسبه مالیات بر در آمد اجاره املاک منظور نمی گردد.
2.ارزش اجاری آندسته از املاک ( به استثناء املاک مسکونی و کشاورزی) که علاوه بر اعیانی ، دارای عرصه اختصاصی فاقد اعیانی نیز بوده و به طور یکجا به اجاره واگذار می گردد، به شرح ذیل محاسبه مس شود:
تذکر : حکم این بند در رابطه با عرصه های اختصاصی فاقد اعیانی که متراژ آن کمتر از 100 متر مربع می باشد، موضوعیت ندارد. لیکن مازاد بر 100 متر مربع ، کل متراژ عرصه های اختصاصی مبنای عمل خواهد بود.
3.ارزش اجاری املاک فاقد اعیانی موضوع ردیف های 1،2،3،5 بخش اول این ضوابط ، منطبق با نوع کاربرد ملک و برابر چهل رصد (40%) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می باشد.
4.در ساختمان های مسکونی و اداری با عمر بیش از پنج سال، به ازای هر سال دمت ساختمان ( با ارایه اسناد و مدارک مثبته ) تا سقف 25 سال مازاد برپنج سال مذکور، معادل یک و نیم درصد (5/1%) از ارزش اجاری املاک مذکور کسر می گردد.
5.ارزش اجاری املاک واقع در حریم قانونی شهر ها و روستا ها که در بلوک بندی ارزش های اجاری املاک ، ارزشی برای آنها تعیین نشده باشد ، حسب مورد به ترتیب ، معادل هشتاد درصد(80%) و شصت درصد (60%) ارزش اجاری نزدیکترین محل مشابه بر اساس نوع کاربرد آن تعیین می گردد.
6.ارزش های اجاری املاک ، مربوط به مربوط به معابر با عرض14 متر می باشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر ) مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور ، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری های (مسکونی ، کشاورزی و…) دو درصد (2%) به ارزش های مزبور اضافه یا از آن کسر کمی گردد.
در مورد املاک با کاربری تجاری و اداری ، به ازای هر متر (یا ضریبی از متر ) مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور ، حسب مورد سه درصد (3%) به لرزش های مزبور اضفه و یا پنج درصد (5%) از ارزش های مذکور کسر می شود.
تذکر : تعدیلات مذکور برای معابر با عرض بالاتر و کمتر ااز 14 متر برای املاک تجاری و اداری نسبت به مازاد 30 متر و کمتر از 4 متر و همچنین برای املاک مسکونی ، کشاورزی و سایر املاک نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی شود.
7.ارزش اجاری املاکی که دارای دو بر یا بیشتر باشد ، بر اساس بالا ترین ارزش اجاری معبری که از آن راه عبور داشته باشد، محاسبه می گردد.
8.ارزش اجاری املاک واقع در میادین ، بر اساس بالاترین ارزش اجاری معبری که از آن میدان منشعب می شود، محاسبه می گردد.
9.ارزش اجاری املاکی که راه عبور مستقلی ندارندو حق عبور از ملک مجاور را دارند، بر اساس شصت درصد (60%) ارزش اجاری معبری که راه عبور ملک از آن منشعب می شود، محاسبه می گردد.
10.ارزش اجاری املاکی که در بزرگراه ، اتوبان، مسیل، حریم راه آهن و نهر قرار ارند، تا زمانی که شرایط استفاده و عبور و مرور از آنها ، نظیر خیابان های داخلی شهر جهت دسترسی به ملک مورد نظر مهیا نباشد و رفت و آمد آنان از خیابان های دیگر صورت پذیرد، بر اساس عرض خیابان مورد استفاده محاسبه می شود.
11.ارزش اجاری املاک واقع در سراها و پاساژ ها بر اساس بالا ترین ارزش اجاری معبری که از آن منشعب می شود، محاسبه می گردد.
12.در مورد املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود، ارزش اجاری احتسابی اثاثیه یا ماشین آلات مذکور به ارزش اجاری ماهیانه ملک که مطابق این ضوابط محاسبه می شود، اضافه می گردد.
13.جت تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره املاکی که توسط غیر مالک (مستأجر ) اجار داده می شود( اجاره داری دست دوم)، مطابق فساد قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات های مستقیم اقدام می گردد.
برای دریافت مشاوره و نیز کلیه خدمات حسابداری و مشاوره مالیاتی با ما در تماس باشید :
تلفن ۱ : ۰۲۱۸۸۱۹۱۴۸۲
تلفن ۲ : ۰۲۱۸۸۱۹۱۴۸۳
فکس : ۸۸۲۰۵۷۶۶ ۲۱ ۹۸++
Email: Info@ArghamNegar.com
Loading...