مالیات ساخت مسکن در قوانین جدید
در قوانین جدید مالیاتی که در تاریخ 31 تیر ماه 1394 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید یکی از مهمترین و تاثیر گذار ترین مباحث مالیاتی مالیات ساخت مسکن بوده است . نکته با اهمیت اینجاست که بخش بزرگی از اشخاص فعال در این عرصه اطلاعاتی بسیار اندک در این رابطه دارند این در حالی می باشد که نحوه مالیات ستانی از بخش ساخت مسکن در قوانین جدید بسیار متفاوت گردیده و به طور حتم اشخاص فعال در عرصه ساخت و ساز مسکن را دچار مشکلات عدیده و بدهی های مالیاتی کلان خواهد نمود این درحالی می باشد که درصورتی که ایشان از قوانین مربوطه اطلاع لازم و کافی را داشته باشند به طور حتم جلوگیری از ضایع شدن حق خواهد شد و مالیات حقه را پرداخت خواهند نمود .
مالیات ساخت مسکن در قوانین قدیم ( قبل از سال 1394 )
براساس مفاد ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم قدیم ( مصوب 1366 ) مالیات انتقال املاک به شرح زیر بوده است :
نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد(۵٪) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دودرصد (۲٪) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات میباشد.
همچنین براساس ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم قدیم ( مصوب 1366 ) مالیات بر فروش مسکن نوساز توسط سازنده به شرح زیر بوده است :
اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد (۱۰٪) به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود.
حال با توجه به موارد طرح شده در بالا براساس قوانین قبلی مالیاتی ، مالیات ساخت مسکن شامل دو بخش 5 درصد و 10 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی بوده و اشخاص فعال در این عرصه مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن نبوده اند .
مالیات ساخت مسکن در قوانین جدید ( بعد از سال 1394 )
در قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 31 خرداد 1394 براساس مفاد ماده 77 قانون درخصوص مالیات ساخت مسکن آمده است :
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
این بدان معنی می باشد که اشخاص فعال در این عرصه حسب حقیقی و یا حقوقی بودن مشمول مالیات بر اشخاص و مالیات بر شرکتها خواهند بود . لذا ایشان بایستی حسب مورد براساس گروه بندی مودیان مالیاتی اقدام به نگهداری دفاتر قانونی و یا دفاتر درآمد و هزینه نمایند و هر سال اظهارنامه مالیاتی خود را ارائه نمایند . این درحالی می باشد که مالیات ایشان براساس رسیدگی توسط ممیزان مالیاتی تعیین خواد شد .
نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات نیز براساس کسر بهای فروش مسکن پس از کسر قیمت زمین و هزینه های صورت گرفته محاسبه خواهد شد . البته لازم به توضیح است مالیات 15 درصدی به ماخذ ارزش معاملاتی نیز به عنوان علی الحساب مالیات اخذ خواهد شد .
در این راستا براساس تبصره 3 ماده 77 مقرر می دارد :
شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین میگردد، گزارش کنند.
همچنین براساس تبصره 5 ماده 77 مقرر می دارد :
آییننامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علیالحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیرانمی‌رسد که آیین نامه مذکور در تاریخ 20 خرداد ماه 1396 صادر گردیده است .
نکات با اهمیت در مالیات ساخت مسکن در قوانین جدید ( بعد از سال 1394 )
- اولین نقل و انتقال ساختمانهای مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علیالحساب به نرخ ده درصد(10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین میشود.
- شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
- شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون صادر میشود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصره های آن هستند.
- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.
- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (59) قانون هستند.
- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان درمورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (2) ماده (77) قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهدبود.
- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است.
متن کامل آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم به شرح زیر می باشد :
شماره:31470/ت 52966هـ
تاریخ:20/03/1396
تصویبنامه هیأت وزیران
وزارت امور اقتصادی و دارایی
هیات وزیران در جلسه 1396/03/17 به پیشنهاد شماره 238232/200 مورخ 1394/12/15 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیممصوب 1394- آییننامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:
آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1394
ماده 1-در این آییننامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند:
الف- قانون: قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1366- واصلاحات بعدی آن .
ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن ،اعم از ساخته شده و ناتمام .
پ- اقامتگاه قانونی : نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و درمورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است .
ماده 2- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهدبود .
ماده 3- نقل و انتقال ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام ،علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون،با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (77) و مالیات علیالحساب موضوع تبصره (1) ماده مذکوراست.این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (77) قانون و تبصره (1) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمانهای مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
در ادامه آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم آمده است :
تبصره – در مورد نقل و انتقال ساختمانهای نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر میشود.
ماده 4- اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.
ماده 5- اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوهسازی ( ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (138) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است .
ماده 6- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون صادر میشود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصرههای آن هستند.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.
تبصره 2- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (59) قانون هستند.
ماده 7- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (77) قانون بابت ساخت و فروش هرنوع ساختمان ( عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول میشود.
در ادامه آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم آمده است :
تبصره 1- در صورتی که مودی در اظهار نامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوطه مطالبه و وصول خواهدشد.
تبصره 2- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان درمورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (2) ماده (77) قانون مشمول مالیات نشدهباشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهدبود. این حکم درمورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصدهزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره 3- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است.دراین صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهدبود.
همچنین در آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم آمده است :
ماده 8- اداره امور مالیاتی مکلف است پس از در یافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی،نسبت به محاسبه و وصول مالیات علیالحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده (187) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آییننامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علیالحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (1) ماده (77) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
در ادامه آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم آمده است :
تبصره- در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلا در اجرای ماده (7) این آییننامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل میشود:
1- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علیالحساب ده درصد (10%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
2- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداختشده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده و با توجه به مقررات،مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد(10%) موضوعیت نخواهد داشت.
در ادامه آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم آمده است :
ماده 9- نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آییننامه است.
ماده 10– مالیات علیالحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعیشدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد میشود.
ماده 11- درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش،در صورت رعایت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.
تبصره 1- در مورد اسناد مشاعی هریک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته میشوند.
تبصره 2- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذ کور در شرکتنامه، نقل و انتقال تلقی نمیشود.
همچنین در آیین نامه اجرایی ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم آمده است :
ماده 12- ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (64) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد،در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.
تبصره- درصورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه توسط کمیسیون موضوع ماده(154) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافتهای فرسوده با رعایت قوانین ذیربط به میزان شصت درصد (60%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.
ماده 13- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهدشد.
ماده 14- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه هستند.
اسحاق جهانگیری
معاون اول رییس جمهور
برای دریافت مشاوره مالیاتی و دریافت اطلاعات کامل با ما در تماس باشید :
تلفن ۱ : ۰۲۱۸۸۱۹۱۴۸۲
تلفن ۲ : ۰۲۱۸۸۱۹۱۴۸۳
فکس : ۸۸۲۰۵۷۶۶ ۲۱ ۹۸++
Email: Info@ArghamNegar.com
Loading...